百亿抄底内地楼市，黄了？

wujiang009

踏入3月，房企的年报季准备要来了。
            打响第一枪的，正是港资开发商。
            最近，新世界发展公布了2022年-2023年财年中期，也就是2022年下半年的业绩。
            数据是不太好，但去年行业的大环境摆在那里，业绩下滑完全可以理解。
/ U$ ^: R, T' [3 q+ Y# p# ^  i            真正让我们惊讶的，是另一发逆势的操作。
) K3 Z4 @; x8 v0 X            好不容易熬到了楼市回温，新世界却一改半年前抄底内地楼市的万丈豪情，转而宣布——
7 ?' {) r  X8 N& i2 L2 f& I            我要降杠杆了！
/ P" D# ]5 G! g; z/ R& X! `            这是怎么回事呢？
8 a. k" e8 H# l9 p( Y+ h' u            先说说最新的成绩单吧。
9 N4 `' r) D0 t+ q  _% r            2022年下半年，新世界发展录得综合收入401.93亿港元，同比增长13%。
            能增收是挺难得的，但对于以高利润为傲的港企来说，更麻烦的恐怕是增收不增利——
9 g+ _1 f  t9 C" G) @            基本溢利和股东应占溢利，分别下跌超过七分之一。
                        
            赚的钱少了，自然派给股东的福利也会减少。
' `  S: X+ }* R            新世界宣布，此次期内派息0.46港元，与去年同期相比大幅下滑超过17%。
            要知道，新世界发展过去一直被视为行业中高股息率代表的企业，多年间一直秉承“依照利润和现金流渐进性、可持续派息”的策略——
            但覆巢之下，岂有完卵，这是13年来，新世界首次进行减息操作。
            阴霾终于过去，当房地产市场终于迎来小阳春，新世界却开始转向了。
% Z' X& {( p' D( X1 I            新世界高层在业绩会上明确表示，2023年财年的预算将减少40亿港元，这些减少的成本主要来自于买地预算的缩减。
            到了2024年财年，集团的一般支出会进一步减少。
+ m. p/ E  H6 O+ ^4 j2 C) m% A+ \% H/ F            这番表态，让不少人大跌眼镜。
            要知道，自从2021年楼市陷入冰封期后，新世界一直在给行业打气。
            2022年初，新世界出台了“quick win ”战略，向外宣称手持200亿港元的收购额度了。
, {, _& h+ [5 x6 r2 j- v  Q            到了8月，郑志刚再一次出现，声称内地市场已经触底，是极好的收获战利品的时间，并放出这样的话——
                        
/ i; P* |2 l4 K! d9 H& q            看上去，就是一副蓄势待发准备抄底的模样。
9 A- h' M) Y' w! o            但事实上是怎样的呢？
            我们回溯了一下，在去年上半年，新世界确实有不少动作，比如收购龙光持有的高速公路股权，与招商、保利携手拿下上海普陀区的地块。
            但到了下半年，就基本偃旗息鼓了。
: s) K8 R, r) U! j8 j' `8 Z# z            除了和远洋展开商业项目合作以外，新世界鲜有在公开市场上掏出真金白银，只有在12月花了13.1亿元，对上海的一个项目公司进行了入股。
                        
8 R4 I0 e" Y7 u5 w            到如今，百亿目标的时间过去了一半，拿地预算只花了不到七分之一。
3 y) s: S7 _: Z7 ?# v            就算不官宣降杠杆的计划，这拿地目标实现的进度，也有点雷声大，雨点小了。
            那么，为什么新世界忽然又不愿意拿地了呢？
5 H  T$ m  R8 I% T9 \- ^8 k            作为一家港企，近年来，新世界的负债率是节节攀升。
            财报显示，截至2022年12月末，新世界的有息负债有1800多亿元，净负债率近47%。
            一个可以对比的数值是，2021年财年的同一指标为35.6%——
+ E$ _3 b- I4 ~* ~" {            也就是说，仅仅过了一年，新世界的负债率增幅就超过了10%。
+ W$ D4 w5 J0 o; b* \# f" O- k5 ]            对于以稳健安全著称的港资来说，可能就远超安全边界了。
            毕竟，和其他的港资开发商相比，新世界是头顶最高负债率的那个。
                        
            而且，不算还不知道，新世界的净负债率，甚至比中海、万科这类谨慎的内地房企还要高。
9 C5 V6 x7 n0 W1 P* s            眼看着利润率被高负债吞噬得越来越严重，新世界终于狠下心来，官宣要开始换挡降速了。
- l% Y$ M7 x3 V: x/ V            黑铁时代的各种降本增效措施自然逃不过，在版图扩张、资产处置上也收住了手，降负债的KPI也明确下来了——
3 H' w' N. j% A& Z  Z+ W            到了2023年末，净负债率要控制在稍高于40%，到了2024年中旬，将进一步下调到40%以下。
            讲真，回顾新世界在内地的发展，确实有底气，但也有软肋。
            作为老牌的港企，新世界的底牌在于其良好的土储排布和商业布局。
$ m3 M: A: g8 r4 b8 h! e1 c) s            下沉三四线小城市是不太可能的，新世界有近65%的土储分布在经济富庶的粤港澳大湾区和长三角。
            从销售均价也可以窥探一番。
            报告期内，新世界的单价达到了5.4万元/平。
1 T8 e# g) {( n) Q5 _/ Z8 e            这是什么概念呢？
. l- _+ j7 W8 ]2 q  |0 p            去年广州的新房均价接近3.8万元/平，就连擅长打造豪宅的绿城，平均销售价格也不过是2.68万/平——
            新世界的新房均价是绿城的2倍还要多，这足以说明新世界有强大的品牌溢价能力，也有足够的豪宅打造能力。
            但软肋也显而易见。
            新世界的产品升级实在是有点缓慢，不少新入市的楼盘还保留着过气的港式风格设计——
            赠送面积不多，不注重通风采光，甚至，还有一些奇怪的犄角旮旯。
7 o( Q: u9 D  d            与目前内地主流的快速迭代、将户型卷出极致的开发商相比，新世界已经明显落后了一个量级。
# V* j% o7 C! p; F            这样明显的短板，直接增加了卖房的难度。
            就拿广州在售的新世界耀胜尊府来说吧，去年12月首次开盘，推出195套，但截至目前，阳光家缘上的销售情况是这个样子的——
& ^) N% S: T. L9 R, E& l            这个盘的位置其实是不错的，但三个月过去了，网签率只有12%，就算考虑到有一定滞后性，也只能说去化实在不算好。
            最后，新世界这轮逆势收缩，会成为一个趋势吗？
) @1 X& o3 O/ Q  x4 D# P) R9 _% [            至少从目前来看，港资还没有出现大规模的撤退。
            但一个有意思的现象是——
; F5 H$ {- U4 j2 a& G2 m2 x            最近，央企们已经摩拳擦掌，开始狂飙了。