7 家预亏超 100 亿！2022 年逾 6 成 A 股上市房企预亏

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随着房企密集披露 2022 年业绩预告，房企预亏损的比例较去年有所扩大。
据 wind 数据显示，截至 2 月 1 日，A 股已有超 60 家房企发布 2022 年业绩预告或业绩快报，其中预计净利同比出现下滑的房企超 56 家，亏损房企达 40 家，占比近 67%。
值得关注的是，陷入亏损的房企中，不仅蓝光发展、泰禾、阳光城等出险房企均在其列，还不乏华侨城、格力地产、华远地产、首开股份等央国企。
其中，截至 2 月 1 日，A 股上市房企 2022 年业绩首亏的房企超过 12 家，其中 8 家属于央国企。
根据业绩预告，最大亏损额度预计超过 100 亿的房企有 7 家，分别为蓝光发展、中天金融、阳光城、荣盛发展、华侨城 A、泛海控股以及金科股份。
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受疫情反复、宏观经济环境、房地产行业政策等因素影响，2022 年房企结算收入大幅减少，毛利率持续承压，是房企预亏的原因之一。
根据上述房企的公告，造成亏损的主要原因有两方面，一是受宏观调控、结算周期变化的影响，房企结转面积下降，结转项目毛利率水平偏低。同时，受市场环境影响，部分房地产项目存在减值迹象，房企预计对部分房地产项目计提存货跌价准备，由此导致利润出现较大幅度下降。
万通发展、金科股份、荣盛发展等房企均在业绩预告中提及受到疫情和市场下行因素导致项目销售、项目交付量和交付项目的毛利率均大幅下降，进而导致整体结转收入规模和毛利润同比出现大幅下降。
: Q* L# v4 D5 y7 E% W2 e  Q8 G8 S5 a, k" 房企利润普遍下降，是前几年高价地结转的影响仍在持续传导，低利润项目结算较为集中；其次，近年来房企承受较大去化压力，营销端口普遍采取打折促销的方式加速去化，降低了利润；第三，重点一二线城市的限价监管依旧严格，较高的地价房价比进一步压缩项目的利润空间。" 克而瑞分析师称。
其次，市场下行所带来投资物业、存货等账面价值缩水，也都在冲击着企业的盈利能力，导致一些企业深陷亏损 " 泥潭 "。
记者了解，就 2022 年业绩预损的原因，大部分房企均提到了计提资产减值，包括荣盛发展、世茂股份、金科股份、阳光城、泛海控股等。
例如蓝光发展 2022 年计提了约 160 亿元的减值损失，主要为存货跌价准备；格力地产预计计提资产减值准备 15.80-18.96 亿元；美好置业对固定资产及在建工程计提资产减值损失约 6 亿元。
3 J1 T- [  J( V值得关注的是，对于部分房企计提大额资产减值导致净利亏损，相关分析人士表示，根据相关规定，房企在计提大额资产减值后，应对相关存货及固定资产减值计提是否准确及时，是否存在过度计提等情况予以详细披露。
事实上，在荣盛发展、金科股份、中南建设、美好置业发布预亏公告后，这四家公司都收到了来自深交所的关注函，关注函中均要求其对计提减值的合理性予以说明。
在针对荣盛发展的关注函中，深交所要求说明其计提资产减值损失涉及的具体资产及项目情况，主要减值测试过程，包括主要假设及重要参数选取等情况， 是否与以前年度存在较大差异，资产减值损失计提是否充分合理， 是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。
此外，外汇波动也造成了部分房企的亏损。蓝光发展、泰禾集团等房企在其业绩预告中提到汇兑损失也是利润下降和亏损的原因之一。例如泰禾业绩预告表示，受人民币对美元贬值影响，公司持有的以美元计价的外币借款及利息等产生较大汇兑损失，导致公司亏损。
业内人士认为，2023 年内到期偿还美元债务的房企也将受到外汇波动的影响。据中指研究院监测数据显示，2023 年第一季度房企待偿海外债规模超过 1000 亿元人民币，偿债压力较大，这些房企或将承担更多的汇兑风险。
' O' Y/ c2 n% q# x; Z! w" 尽管汇兑损失占净利润的比例比较小，但考虑到当前房企流动性比较紧张，但也增加了房企的财务压力。" 中银证券分析师曾表示。
5 x; P7 G5 i5 O"整体来看，房地产行业盈利下行，叠加市场仍在筑底，房企投资信心不足，拿地仍将较为谨慎。同时，行业的优胜劣汰将持续，企业长期亏损或将影响其后续发展潜力。" 中指研究院企业事业部负责人刘水告诉记者。
: R& R& b" S; c对于 2023 年房企盈利环境的预估，刘水认为，2022 年下半年监管部门密集出台利好政策，从供需两端发力稳定市场预期，今年房地产市场将筑底回稳，房企盈利情况将较去年有所好转，但压力犹存。
" 目前市场正在筑底盘整，未来资产减值损失对企业效益的影响将逐步减弱，部分计提减值的资产日后也将有机会可以转回，有望增强行业盈利增长预期。" 上述克而瑞分析师称。