自如再传上市，“二房东”的故事够性感吗？

福特婚车队长 · 发表于 2023-3-21 16:09:07

         燃次元（ID:chaintruth）原创
         作者丨谢中秀
         编辑丨饶霞飞
         自如再一次传出上市消息。
         3月初，有消息表示，据知情人士透露，中国租房平台自如考虑在香港首次公开募股（IPO），最早或于4月份向香港交易所提交初步招股说明书，并最快在今年上市。
         关于上市消息，自如方面向燃次元表示，不予置评。
         这并非自如首次传出上市消息，早在2019年底，就有消息表示自如或于2020年赴美上市。但当时自如联合创始人、董事长兼CEO熊林公开表示，“暂不急于启动IPO。”
         如今自如上市消息再传，虽然自如“不予置评”，但也惹人猜想。
         只是前有蛋壳公寓暴雷、青客公寓破产清算，魔方公寓2022年9月启动IPO却至今无好消息传来，同为长租公寓的自如欲上市前景如何，并不明朗。
         从业务的角度来看，自如业务仍以长租公寓为主。根据自如官网，目前自如的业务包括租房（分散式长租公寓、集中式长租公寓），还有酒店（自如驿）、家庭服务（保洁、搬家、家修）和生活服务（电商）等。
         2018年，熊林在接受虎嗅采访时曾表示，“我们是一家提供居住产品和生活服务的科技公司。”
         熊林当时提到。未来，长租公寓仍占（自如）40%的重要体量；剩下的60%当中，有30%依然属于待继续开发的居住产品，包括涉及旅游市场的民宿、青旅，以及独栋公寓的社区化、社群化运营等；最后30%则来自衍生服务，包括保洁、维修、搬家，甚至家居用品电商平台等。
         如今来看，自如正朝着熊林的规划和设想前进，但在租房之外，自如其他业务成色如何，是否能撑得起自如的60%，还得打个问号。
         以生活服务（电商）为例，3月17日，燃次元打开自如-生活版块，其页面展示的5个商品，无一可购买，其中3个商品显示“商品下架”，2个商品显示“访问的页面不存在”。
         而关于家庭服务（保洁、搬家、家修），自如披露了战绩，自如官网显示，自如服务（包括保洁、搬家、家修）使用用户500万+、累计订单3000万+，但并未透露这些服务来自外部、非自如向租客提供服务的订单量为多少。

         图/自如网站上的电商商品
         来源/燃次元截图
         整体来看，自如的业务仍以租房为主，即使家庭服务（保洁、搬家、家修）也以租房为依托。
         但租房服务经过疫情的冲击，难言乐观。比如《财经》“自如”，“穿越周期”报道就提及熊林的描述，“那年（2020年），自如有60%的武汉客户过年后没能回到武汉，这意味着有60%的房子是空置状态。自如要为这些客户寄送行李回家乡，帮他们免掉部分房租、服务费。”
         贝壳研究院2020年3月发布的租赁数据也显示，自如管理的100万间房源，受疫情影响平均多空置15天。
         截至2020年9月，自如入住率才接近90%，直到2021年7月底，自如才发布好消息——分散式房源主要城市入住率均超95%，集中式租赁产品自如寓和自如里9成项目呈满租状态。
         对于长租公寓来说，持有就是成本，空置可以致命。熊林在2018年回应自如“囤房推价”时就表示，“机构化经营模式的核心是不要空置，个人持有房产的成本其实不高，而机构有房子在手里的时候成本极高。”
         另有多篇报道提及，长租公寓只有入住率达到90%、95%，才能实现稳定的现金流。
         经历2020-2022年三年的冲击，自如手里持有的物业情况或并不乐观。虽然多位租房人表示，目前似乎租房市场已经回暖，回到了“卖房市场”，“价格涨了很多，之前看6000元租金的二居大把，但现在几乎都要7000多元/月。”近期正在租房的沫沫表示。
         房源也开始紧张，“有些刚发布2-3天的房源，我去问，就说已经定出去了。”沫沫说道。
         但一切还为时尚早，自如此时早早传出上市消息，如为确实，惹人猜想其是否有融资需求。只是即使上市，资本市场是否买账，又是另外的问题。
         “两头吃”的生意
         自如官网数据显示，截至目前，自如布局10座城市，服务近50万业主、500万自如客、管理房源超100万间。
         100万间的管理量，自如几乎算得上是“中国最大二房东”。
         而自如的主要业务，长租公寓看起来商业模式十分简单，无非是赚取租客和房东之间的租金差。
         “两头吃嘛。”自如业主艾可对燃次元直言，“租客租金高，但房东到手可没那么多。”
         在租房业务的收入侧，自如的收入主要来源于租客支付的租金。“贵”是租客对自如的普遍现象，“差不多位置的房源，自如能比其他的贵几百元。”
         燃次元也看到，以上海市闵行区莘庄地区为例，选择“水清一村”两居整租，其中自如有两套59平米房源，价格分别为5790元/月（季付价）、5190元/月（季付价），而贝壳找房展示的、与自如房源面积接近的两套57平米两居，价格分别为4800元/月、5100元/月。
         除租金之外，自如还将从租客手头收取10%的服务费，算下来约1.2个月房租。以此计算，一年下来，自如从租客手里收取的实为13.2个月的房租。

         图/上海闵行莘庄地区“水清一村”整租二居价格对比
         （左为自如，右为贝壳）
         来源/燃次元截图
         在支出侧，艾可告诉燃次元，“我是2018年把房子委托给自如的，当时还是‘省心租’的模式，就是自如负责装修，房东每年让不到一个月的房租给自如，大概下来，每年能收到11个月的房租。”
         左手收租，右手付租，一来一去，自如便赚了2.2个月房租。
         而自如赚的还不只这些，艾可介绍，“房东每年还要交几百元的维修基金，之前是300元，最近涨到了800元。”
         更大的盈利空间在于差值部分。“租客租自如的房源，普遍要比周边价格高几百元。但在房东这头，收入比市场价低。”艾可表示，“按照跟自如签约的4600元/月租金为例，房东实际只收到11个月房租，均摊下来一个月大概是4200元/左右。但我记得，当时周边市场价是4500元/月左右。”
         租金涨幅的差异更大。据多位自如租客反映，每年续约时，自如都会提出10%左右的租金涨幅，比如有租客表示，“我去年租的价格是2999元/月，今年续约就变成了3290元/月。”
         但在房东侧，这个涨幅却并不如此。“我之前跟自如签的是五年合约，其中前三年租金不变，后面两年会每年上涨5%。”艾可介绍。也有房东表示，“跟自如约定的是租金每年涨幅3％。”
         涨与不涨，涨10%与5%或3%之间，也造就了自如的盈利空间。
         以艾可的房源为例，若艾可以4600元/月与自如签约，每年让1个月房租，实收11个月房租，前三年价格不变，后两年每年上涨5%，五年下来，艾可可收到约25.6万元租金。但自如若以5000元/月的价格租出去，并保持每年10%涨幅，五年下来实际收到约36.6万元。不计服务费、维修基金等收入，差值为10万元。
         看起来这是一门赚钱的生意，实际上却没有那么性感。
         仅计算从租客端收取的租金，以及业主端付出的租金，这之间的“租金差”，简化了诸多成本。首先，自如也有空置期，多份数据显示，自如房源平均出租周期为15天，也就是说自如每年也有15天的空置期，空置便是成本。
         其次，空置期之外，装修也在吃掉自如的盈利空间。在以往，自如为招揽业主，多选择自如承担装修及租房工作，业主让利一个月左右房租的“省心租”模式，在此模式下，装修费用就成了自如的前期重投入，需要靠后期的租金偿还。
         在此基础下，自如的租房业务必须是一个“滚雪球”的长期生意，做得越久，就越赚钱。但疫情、长租公寓暴雷、各类酒店式公寓雨后春笋般涌向，似乎打乱了自如的节奏。
         同在《财经》报道中，也有提及“直到2019年底，熊林还是想通过自如出钱收房改造，赚租金差+空置期的传统长租公寓模式布局行业。但是，疫情改变了这家公司的发展轨迹”。
         并且“疫情带来的不确定性，让自如在行业洗牌时积累的资金和管理优势不再明显。此时，熊林和团队迅速决定放弃规模增长，做好存量运营，保住现金流。”上述报道表示。
         危机开始显现。
         “增益租”是自如的解药吗？
         作为与大众的居住生活密切相关的租房平台，自如消极消息不断。
         在“黑猫投诉”上，搜索“自如”，有超过11000条结果，其中提及“自如合租遇变态男往女生鞋子里撒尿，要求免费换租，却沟通不畅”“退租多收房费”“申请租房发票业务没有回应”等等。
         自如租客和业主也纷纷向燃次元表示，和自如打交道，最好祈祷别出问题，因为出问题了，承担后果的只有租客和业主。
         “2018年我在自如租房的时候，看房时跟管家反复确认，小区外的快速路会不会吵，当时管家拍着胸脯跟我说不会。但住进去之后，噪音仿佛身处工地现场。找管家，管家也扯皮半天。到最后，我只能搭进去半个月房租和一个月押金，亏了4000多元才逃离。”曾经的自如租客小陆说道。
         在业主端，也是一样，“一旦和他们签了协议，（毁约的话）基本上要赔三个月以上的违约金。”艾可表示。燃次元也看到，有业主分享，“自如合同里有一条，不管什么违约情况，只要违约了，业主要赔自如的装修费。”
         但没有十全十美的生意，争议总是伴随着企业，而资本市场关注的核心，是企业的赚钱能力。
         在长租公寓蓬勃发展的2015年-2019年，长租公寓也曾被看好。但经历行业暴雷，以及疫情三年，长租公寓的处境已不可同日而语。
         有消息显示，自2020年11月开始，自如就在要求房东降租。此后，降租、退房的消息时有传来——2022年8月，就有不少业主表示，“疫情期间强压房东降房租。”也有业主在2022年10月表示，“今年电话通知我们要解约。”
         近期，有业主表示，续约价格被压降了1/5。
         自如当下的处境似乎不算乐观，在上述压降房租的消息下，有自如管家回应道，“现在自如续约给到业主的钱真的不高，一是公司资产收益率把控得很严，二是市场环境确实不太好，收的房子很多租不出去。”而且，“自如现在挺多空房子租不出去的，我之前在职的时候，空100多天的房子都有。”
         来源/视觉中国

         压降房租、收缩规模只是自如保住现金流、求生的一方面。在另一方面，自如推出了“增益租”，以转嫁成本。
         2021年2月，自如推出“增益租”模式，按照解释，“增益租”模式是自如推出的一套“无差价、无空置期、收益有保底、年度有分成”的创新机制，由此与业主形成利益共享、长期合作共赢的伙伴关系。
         落实下来，就是业主承担装修费用，但相较于以往每年需让一个月租金的模式，“增益租”可收12个月租金，并且有所谓的租金溢价的“分红”。
         但“分红”也“羊毛出在羊身上”，据业主介绍，“‘增益租’模式下，合同会约定一个保底租金，大概是市场租金的80%，这个保底租金业主每年可以拿够12个月，超出保底租金的溢价部分，就是年底‘分红’，届时自如和业主各50%。”
         “增益租”推出之后，自如曾多次宣扬“增益租”模式的战绩，比如“2021年2月，自如开始启动增益租模式。九个月签约房源超过4万家”“自如在内部全员会议上公布的多项2022年Q1业务数据，增益租的业主委托量比去年同期增长超过400%”。
         2023年1月，中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布的《全国重点城市业主出租偏好观察》也显示，自如“增益租”已累计获得业主委托量已超11万间；进入2022年后，自如“增益租”模式业主委托量迎来快速增长，2022年全年委托量同比增长50%，其中1季度委托量同比增长420%、上半年委托量同步增长超100%。
         按照目前自如房源管理量，“增益租”模式的委托量已占平台总管理量的10%左右。
         一位收房管家向燃次元说道，“业主还是很认可的，增益租的模式没有空置期没有差价，自如更多的是给业主做资产管理而不是简单的房屋托管了，从房屋的整体装修，到保底加分成给业主收益，对业主都是利好的，北京的收房情况也不错。”
         但不满的业主也不少。有业主分享道，“我跟自如签约是装修费在前两年的租金中扣减，最终导致的结果是，目前保底租金5000元/月左右，实际租金7300元/月，但扣除交给自如的装修费、管理费、分成费7100元/月，我实际到手200元/月。”
         自如动辄十万余元的装修费用，让业主纷纷被劝退。有业主向燃次元直言，“你自己装修还好，找他们装肯定是亏。”
         目前业主也非均选择“增益租”。比如艾可就表示，“我是直接续约的，没有另外装修，还是按照之前的‘省心租’模式”。
         另有管家介绍，“新签主要看房源状况，有纯装修的，也有不装修的。主要是老破小，自己装修也是要成本的，自如就是装修加出租一起服务，而且不管租没租出去，都是从房子交付就开始给业主支付保底了。另外就是漏水、地板起皮或者裂缝的话，也需要硬装，不然不好出租。”
         “增益租”模式转嫁了自如装修的成本，但业主如何算这笔账，似乎仍是一个大难题。
         自如想上市，容易吗？
         企业的商业故事，最重要的是可以自圆其说，并且可以持续讲下去。
         对于自如来说，租房仍是核心，而中国每年有近千万的应届毕业生，北上广深杭等城市还有数十万、上百万的外来人口，这些都是自如租房的需求支撑。
         挑战在于，这些租房人口是否还会选择自如。近日，燃次元进行的多次了解来看，自如等长租公寓并不是租房人的优先选项。
         3月15日，在一个的互联网打工人交流群中，当燃次元问起“大家都通过什么渠道租房”时，近20个回复的人中，其中10余人表示，会使用群、朋友介绍、小区溜达等方式，另有3人提及我爱我家、贝壳等中介渠道，仅有1人提及自如。
         对于自如，有人直言，“房租贵”“自如自从那个白血病的，还有蛋壳暴雷等，我就不用这种第三方平台了”。
         从某种程度上来说，自如等长租公寓爆发于经济快速发展、互联网蓬勃向上的那几年，租房人在租房时亦是向上选择，不吝花更多钱住得更好，但如今，消费者在变得保守、谨慎，在租房选择上，亦是一样。
         这对于“花更多钱住得更好”的自如来说，不算是一个好消息。
         另在业主端，自如官网显示，目前自如“管理房源超100万间”，但值得关注的是，这个“100万间”是自如在2019年11月达成的成就，也即是说，这个成就已经三年未有改变。
         来源/视觉中国

         还有不少业主在被“劝退”。“前五年的合同到期之后，前不久我刚和自如续了三年。因为现在租房环境不景气，自如给的条件还可以。但这三年的合约到期后，我应该不和自如续约了。”艾可直言，“我觉得房子的主动权还是掌握在自己手里比较好。”
         至于另外“60%”业务，仍未见雏形。
         如此情况下，自如要成功上市，并说服投资者，并不容易。更何况，前有蛋壳公寓暴雷、青客公寓破产，前不久递表的魔方公寓，如今仍在“进行中”。
         2020年1月，蛋壳在美国纽交所上市，但仅445天后，2021年4月6日，“纽交所监管局”启动程序，将蛋壳公寓从纽交所摘牌。
         在蛋壳之前，2019年11月，青客公寓登录纳斯达克，彼时仍是风光无限的“长租公寓海第一股”，但到2022年1月，青客公寓也已走向破产清算。
         2022年9月26日递交上市申请书的魔方公寓，至今没有好消息，而根据港交所规定，自招股说明书签署之日起6个月内，未能完成聆讯或者上市，招股书都会自动失效，如今距离魔方公寓招股书失效仅剩不到10日了。
         在盈利能力这一核心上，这几家长租公寓公司都深陷亏损漩涡。
         根据蛋壳公寓招股书及停留在2021年Q1的财报数据，2017年、2018年和2019年蛋壳的净亏损分别为2.72亿（人民币，以下未注明则同）、13.70亿元和34.37亿元，2021年Q1蛋壳净亏损12.34亿元。
         青客公寓招股书及财报数据也显示，2017财年、2018财年、2019财年、2020财年、2021财年，青客的净亏损分别为2.45亿元、5亿元、4.98亿元、15.34亿元、5.69亿元。
         魔方公寓的数据稍微好看一些，根据魔方公寓上市招股书，其2019年、2020年、2021年和2022年截至6月30日，净利润分别为0.64亿元、-2.31亿元、2.95亿元和41万元。
         在蛋壳、青客、魔方这三家公寓中，蛋壳似乎与自如更为相似，主做分散式房源的长租公寓，青客、魔方则主要是集中式长租公寓。
         虽自如亦有涉及集中式长租公寓，但分散式公寓仍是自如的主力。
         只不过相较于蛋壳因“租金贷”暴雷，自如曾多次强调，其“租金贷”占比仅25%、或30%。这或许是自如的安全性之一。
         但仅凭这一点，自如能说服投资者吗？
         另外，借“增益租”模式，自如做起了装修生意。自如官网页面显示，自如家装目前包括“智爱家”“灵之”“自如优品”“Z-CASA”，其中“智爱家”是家装品牌，为业主提供一站式产品化设计智能家装服务，累计交付智能化房源超62万间。
         而“灵之”“自如优品”“Z-CASA”则分别是自如家装的全屋智能、建材定制、生活家居品牌。
         在家装方面，自如曾披露最新数据，目前自如每年装修交付单量达7.5万，供应商超300家。只是这些单量中，外部单量占比如何，自如需要披露这一核心数据，才能证明平台装修业务的成色。
         对于自如来说，压力倍增之下，寻求上市谋求融资有其可能性，而链家“双生”的贝壳已经上市，自如也有追赶的可能性。
         只是不知，自如的故事够不够性感，资本市场是否会为自如的故事买单。
         参考资料：
         《自如CEO熊林：我们不是长租公寓》，来源：虎嗅；
         《自如，穿越周期》，来源：《财经》。
         *题图及部分内文配图来源于视觉中国。
         *文中沫沫、艾可、小陆、琳达、浪浪为化名。
         *免责声明：在任何情况下，本文中的信息或所表述的意见，均不构成对任何人的投资建议。

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