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踏入3月,房企的年报季准备要来了。! K( T8 k7 W4 E
打响第一枪的,正是港资开发商。
' O& e- W) x3 c 最近,新世界发展公布了2022年-2023年财年中期,也就是2022年下半年的业绩。
4 B( ?$ n& T0 Q1 d0 e 数据是不太好,但去年行业的大环境摆在那里,业绩下滑完全可以理解。! } ~) }4 K. h
真正让我们惊讶的,是另一发逆势的操作。
: s& M. v& E# O; C* Z# r$ P 好不容易熬到了楼市回温,新世界却一改半年前抄底内地楼市的万丈豪情,转而宣布——
; O# U& G6 u# f) _ 我要降杠杆了!
/ W6 P- o$ e6 r6 F+ w) R( n* V, D 这是怎么回事呢?4 a: n8 ~" `! e2 s/ q& ?9 R
先说说最新的成绩单吧。
$ q& Y f l, g9 I" a8 P 2022年下半年,新世界发展录得综合收入401.93亿港元,同比增长13%。* w. X/ m- m9 }" E
能增收是挺难得的,但对于以高利润为傲的港企来说,更麻烦的恐怕是增收不增利——
3 _' P5 f% ^* s! L. @& Q9 Y 基本溢利和股东应占溢利,分别下跌超过七分之一。4 h F9 q1 i4 v
4 t- O) K8 q+ s- R) d 赚的钱少了,自然派给股东的福利也会减少。5 a/ g/ A5 P) W) E) W
新世界宣布,此次期内派息0.46港元,与去年同期相比大幅下滑超过17%。" q9 s5 T; C9 n! Z( a
要知道,新世界发展过去一直被视为行业中高股息率代表的企业,多年间一直秉承“依照利润和现金流渐进性、可持续派息”的策略——6 M- l, u" T' S; @% {% \ q. l
但覆巢之下,岂有完卵,这是13年来,新世界首次进行减息操作。
N( _5 ]: T' V5 S; ] 阴霾终于过去,当房地产市场终于迎来小阳春,新世界却开始转向了。, d2 u# q. Q( c! J" ~: f
新世界高层在业绩会上明确表示,2023年财年的预算将减少40亿港元,这些减少的成本主要来自于买地预算的缩减。# ?3 D. a% c& N: w H
到了2024年财年,集团的一般支出会进一步减少。# j, Z1 Q0 ~+ F- I# ]3 y& [' S* d
这番表态,让不少人大跌眼镜。
4 z3 j1 o+ ~8 p& o1 I1 {4 [4 J! R 要知道,自从2021年楼市陷入冰封期后,新世界一直在给行业打气。
+ x( m/ i8 k6 t8 v4 Y# `6 c& s2 u 2022年初,新世界出台了“quick win ”战略,向外宣称手持200亿港元的收购额度了。% u" n& e- P3 _ P# u7 v2 `+ t
到了8月,郑志刚再一次出现,声称内地市场已经触底,是极好的收获战利品的时间,并放出这样的话——
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3 q' d, r: @0 b% f7 G! o 看上去,就是一副蓄势待发准备抄底的模样。
1 j5 l: E. j! o) @" ~! M$ _ 但事实上是怎样的呢?
$ H$ h5 k4 X; }4 C4 s' O2 ^ 我们回溯了一下,在去年上半年,新世界确实有不少动作,比如收购龙光持有的高速公路股权,与招商、保利携手拿下上海普陀区的地块。
, Y4 V0 m; M4 n0 Q, t 但到了下半年,就基本偃旗息鼓了。
3 D" B1 _7 E- n8 ? 除了和远洋展开商业项目合作以外,新世界鲜有在公开市场上掏出真金白银,只有在12月花了13.1亿元,对上海的一个项目公司进行了入股。
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9 x2 F( {# t) g4 X6 K 到如今,百亿目标的时间过去了一半,拿地预算只花了不到七分之一。, A) L( H# \" K
就算不官宣降杠杆的计划,这拿地目标实现的进度,也有点雷声大,雨点小了。1 @, {+ U5 q( A% w: B/ X) F
那么,为什么新世界忽然又不愿意拿地了呢?+ Y( c6 x! G$ G, M) u; K
作为一家港企,近年来,新世界的负债率是节节攀升。
4 a; o7 `! o( D! e2 D% T 财报显示,截至2022年12月末,新世界的有息负债有1800多亿元,净负债率近47%。: T& L% _6 _5 C; S9 ?$ `
一个可以对比的数值是,2021年财年的同一指标为35.6%——0 Z* E( Q- c- T1 {3 Z8 F
也就是说,仅仅过了一年,新世界的负债率增幅就超过了10%。; `9 x$ M3 ]% t. r
对于以稳健安全著称的港资来说,可能就远超安全边界了。
" z# t" h* [1 F' t8 X, p% K9 X 毕竟,和其他的港资开发商相比,新世界是头顶最高负债率的那个。
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( ~/ ~) Y# Y9 T 而且,不算还不知道,新世界的净负债率,甚至比中海、万科这类谨慎的内地房企还要高。# n. ?& M7 a+ F1 b# M" x' U5 n$ G* a( V
眼看着利润率被高负债吞噬得越来越严重,新世界终于狠下心来,官宣要开始换挡降速了。7 t2 C9 V1 V! C. a. k9 b# w
黑铁时代的各种降本增效措施自然逃不过,在版图扩张、资产处置上也收住了手,降负债的KPI也明确下来了——
9 X* G9 Z! J! g 到了2023年末,净负债率要控制在稍高于40%,到了2024年中旬,将进一步下调到40%以下。. w$ z9 ^- a& E, g/ d3 b! H9 u
讲真,回顾新世界在内地的发展,确实有底气,但也有软肋。
8 N3 T$ H/ ?7 i S/ |) i6 K7 w 作为老牌的港企,新世界的底牌在于其良好的土储排布和商业布局。
. ~: H/ `! L6 G 下沉三四线小城市是不太可能的,新世界有近65%的土储分布在经济富庶的粤港澳大湾区和长三角。
5 E6 T% [. ]% u4 }1 c3 M 从销售均价也可以窥探一番。0 T: W6 E) i( k; K2 P- f
报告期内,新世界的单价达到了5.4万元/平。9 y1 W6 W# @8 E, u2 a) g
这是什么概念呢?! }+ w6 U/ ]. P; ~" v/ y# I$ w9 ]9 Q
去年广州的新房均价接近3.8万元/平,就连擅长打造豪宅的绿城,平均销售价格也不过是2.68万/平——( U% ?) g2 d; c( `. j
新世界的新房均价是绿城的2倍还要多,这足以说明新世界有强大的品牌溢价能力,也有足够的豪宅打造能力。
& `4 V. {% n {+ _& b/ |% u8 B G 但软肋也显而易见。" f& Z: R7 a' E! g
新世界的产品升级实在是有点缓慢,不少新入市的楼盘还保留着过气的港式风格设计——
9 x2 b, r. ^" S8 u# ~1 w' S1 \ 赠送面积不多,不注重通风采光,甚至,还有一些奇怪的犄角旮旯。
5 u5 \, ^9 o `9 Y 与目前内地主流的快速迭代、将户型卷出极致的开发商相比,新世界已经明显落后了一个量级。- e, R n. h6 T
这样明显的短板,直接增加了卖房的难度。+ [9 C& n$ A- w$ u
就拿广州在售的新世界耀胜尊府来说吧,去年12月首次开盘,推出195套,但截至目前,阳光家缘上的销售情况是这个样子的——
D6 Q& J9 t4 ]% [* z$ s 这个盘的位置其实是不错的,但三个月过去了,网签率只有12%,就算考虑到有一定滞后性,也只能说去化实在不算好。9 x4 A: Y) b: y8 |! v, Z
最后,新世界这轮逆势收缩,会成为一个趋势吗?) t- o( C1 y( C, i
至少从目前来看,港资还没有出现大规模的撤退。* D8 W6 m, s* g/ V2 k1 v. d O, D3 k3 H
但一个有意思的现象是——
! V5 C4 s4 O x2 T 最近,央企们已经摩拳擦掌,开始狂飙了。% E; i: J: H3 e8 {. v
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