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踏入3月,房企的年报季准备要来了。
6 ?' F: i% Q" D# r! G0 ^( b" G 打响第一枪的,正是港资开发商。( q5 K( A( ~: P: Q, _
最近,新世界发展公布了2022年-2023年财年中期,也就是2022年下半年的业绩。
+ q% }+ ~7 x% P9 {, p: x3 u 数据是不太好,但去年行业的大环境摆在那里,业绩下滑完全可以理解。
! P+ c+ s) d9 M* K+ } 真正让我们惊讶的,是另一发逆势的操作。8 m# z! X& O% m; N' u* m! b9 j6 ]
好不容易熬到了楼市回温,新世界却一改半年前抄底内地楼市的万丈豪情,转而宣布——
1 u; o2 V; R# }/ b# d+ ?& o$ w 我要降杠杆了!
+ X4 E- c. p6 O/ x 这是怎么回事呢?9 o. a2 g% D' \+ X$ u( f. [
先说说最新的成绩单吧。
U* U) C- v3 C* S 2022年下半年,新世界发展录得综合收入401.93亿港元,同比增长13%。; D7 j. [, ~6 T" d: H- p
能增收是挺难得的,但对于以高利润为傲的港企来说,更麻烦的恐怕是增收不增利——
; }( c. t9 y% A0 c4 z2 N 基本溢利和股东应占溢利,分别下跌超过七分之一。
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& d4 Q$ n4 V" G- B" I# b$ U' i9 X 赚的钱少了,自然派给股东的福利也会减少。
9 @- {8 P! G1 m4 W I 新世界宣布,此次期内派息0.46港元,与去年同期相比大幅下滑超过17%。
2 e4 ]% U; p/ h8 D4 v 要知道,新世界发展过去一直被视为行业中高股息率代表的企业,多年间一直秉承“依照利润和现金流渐进性、可持续派息”的策略——5 y/ P! T7 D9 E, D- [ o9 [
但覆巢之下,岂有完卵,这是13年来,新世界首次进行减息操作。
1 H b \! j4 V; Q! j6 J 阴霾终于过去,当房地产市场终于迎来小阳春,新世界却开始转向了。+ a4 }% D/ m6 [* W; g; ^
新世界高层在业绩会上明确表示,2023年财年的预算将减少40亿港元,这些减少的成本主要来自于买地预算的缩减。
8 C7 c$ \! ^/ C) x t 到了2024年财年,集团的一般支出会进一步减少。, A7 t( }9 b. ` L
这番表态,让不少人大跌眼镜。
4 M" [4 U& U) `5 o 要知道,自从2021年楼市陷入冰封期后,新世界一直在给行业打气。) p1 t2 L; @7 G! b6 x1 Q9 e4 v
2022年初,新世界出台了“quick win ”战略,向外宣称手持200亿港元的收购额度了。
' h; ]# p# ]% P' e/ f 到了8月,郑志刚再一次出现,声称内地市场已经触底,是极好的收获战利品的时间,并放出这样的话——
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看上去,就是一副蓄势待发准备抄底的模样。
+ Q9 Y- ^$ y8 n" q6 { 但事实上是怎样的呢?4 I( S) H5 y9 u4 ]+ M5 H
我们回溯了一下,在去年上半年,新世界确实有不少动作,比如收购龙光持有的高速公路股权,与招商、保利携手拿下上海普陀区的地块。. ?, b; x4 m1 Z! P* a% t$ \7 \
但到了下半年,就基本偃旗息鼓了。
. f, }( I5 t0 i9 \ 除了和远洋展开商业项目合作以外,新世界鲜有在公开市场上掏出真金白银,只有在12月花了13.1亿元,对上海的一个项目公司进行了入股。. h! W% @7 o7 I
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到如今,百亿目标的时间过去了一半,拿地预算只花了不到七分之一。: y3 P5 A+ b! O) `
就算不官宣降杠杆的计划,这拿地目标实现的进度,也有点雷声大,雨点小了。* I$ o/ x1 s3 w5 {# ~9 T
那么,为什么新世界忽然又不愿意拿地了呢?
; C% ?7 P, ^& C* W6 m& r 作为一家港企,近年来,新世界的负债率是节节攀升。; `! k& ~9 o E5 H% }
财报显示,截至2022年12月末,新世界的有息负债有1800多亿元,净负债率近47%。8 {/ M: t4 X; Q5 c
一个可以对比的数值是,2021年财年的同一指标为35.6%——
& x9 P. S- P E" q 也就是说,仅仅过了一年,新世界的负债率增幅就超过了10%。
" x9 X& X9 F7 c. W 对于以稳健安全著称的港资来说,可能就远超安全边界了。
7 A7 f7 r% H' T: X" N- h# o 毕竟,和其他的港资开发商相比,新世界是头顶最高负债率的那个。
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而且,不算还不知道,新世界的净负债率,甚至比中海、万科这类谨慎的内地房企还要高。
2 L+ Y1 A0 l) T$ E6 { 眼看着利润率被高负债吞噬得越来越严重,新世界终于狠下心来,官宣要开始换挡降速了。
2 w3 f7 ?7 x- ~* k$ d 黑铁时代的各种降本增效措施自然逃不过,在版图扩张、资产处置上也收住了手,降负债的KPI也明确下来了——3 Y+ o8 U: E/ |4 F' Z: C% j
到了2023年末,净负债率要控制在稍高于40%,到了2024年中旬,将进一步下调到40%以下。
# T2 U5 m* n* \+ W. P+ W5 M 讲真,回顾新世界在内地的发展,确实有底气,但也有软肋。. S2 F/ n3 E h
作为老牌的港企,新世界的底牌在于其良好的土储排布和商业布局。
: E" o! F: m3 H L9 h0 s 下沉三四线小城市是不太可能的,新世界有近65%的土储分布在经济富庶的粤港澳大湾区和长三角。
; I1 a! I3 p1 w+ r 从销售均价也可以窥探一番。: f ~% V8 H9 S a7 H; i6 t& p1 ^
报告期内,新世界的单价达到了5.4万元/平。/ f5 e$ y0 D/ o4 l/ o
这是什么概念呢?
' X# a" P* q. q9 J5 C, b 去年广州的新房均价接近3.8万元/平,就连擅长打造豪宅的绿城,平均销售价格也不过是2.68万/平——2 r* M. }) _7 Y5 Y" j j
新世界的新房均价是绿城的2倍还要多,这足以说明新世界有强大的品牌溢价能力,也有足够的豪宅打造能力。- n) `* D4 s/ |' w- Z h- p
但软肋也显而易见。1 c2 s0 {" ^ \% E9 J( P' m- q+ \
新世界的产品升级实在是有点缓慢,不少新入市的楼盘还保留着过气的港式风格设计——
6 F6 j, [$ _/ v! L M 赠送面积不多,不注重通风采光,甚至,还有一些奇怪的犄角旮旯。1 o9 g9 o# n# X% @ t- M4 ~ Q* t' K2 w
与目前内地主流的快速迭代、将户型卷出极致的开发商相比,新世界已经明显落后了一个量级。
% ^: f$ k/ y' m" d5 e5 L 这样明显的短板,直接增加了卖房的难度。% F- p* m; t s; z# Q
就拿广州在售的新世界耀胜尊府来说吧,去年12月首次开盘,推出195套,但截至目前,阳光家缘上的销售情况是这个样子的——
, O8 }9 D c- N- [ 这个盘的位置其实是不错的,但三个月过去了,网签率只有12%,就算考虑到有一定滞后性,也只能说去化实在不算好。1 a. l* U. n- ]# h/ k3 M ~1 c! b
最后,新世界这轮逆势收缩,会成为一个趋势吗?
) H o8 @$ m7 A8 Y4 ]2 I 至少从目前来看,港资还没有出现大规模的撤退。- _1 h, ^ H1 K( I% |
但一个有意思的现象是——
/ N P( {' G" b5 Y& t6 b4 i& q 最近,央企们已经摩拳擦掌,开始狂飙了。 O, M; E1 S$ w) ~
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