莆田“欧氏三兄弟”快撑不住了

未有旳怀念 · 发表于 2023-3-13 10:45:31

         赌性强、敢加杠杆、以小博大，极短时间内成为行业黑马，是第一代闽系房企创富的典型画像。
         在各种不可预知的风险里，它们加码规模，也不断发债融资，打地鼠般压住可能出险的坛子。这同时给它们，埋下了致命的引信。
         莆田欧氏三兄弟如今的险境，正是由此出现。20多年前，老大欧宗金从工程事故中转身投资，老二欧宗荣通过商业综合体项目赚得盆满钵丰，老三欧宗洪承包市政工程，积累了财富。
         包工头，只是他们身后庞大商业帝国的起点。
         此后，欧宗荣、欧宗洪大杀四方，从莆田到福州，再到上海乃至全国。如两匹黑马，所到之处，旋风四起。
         好风凭借力。在房地产黄金十年里，欧氏兄弟高歌猛进，一时风光无两。
         只是，辉煌不过三两年，外人所见的光鲜，是欧氏兄弟的煎熬。现在，他们已快撑不住了。
         欧式兄弟“登山”
         3月6日，正荣地产一则公告，像平地惊雷炸响债市圈，公司超过80亿元人民币的债券本金及利息逾期支付。融信中国日前一次劳资“纠纷”，彻底掀翻了欧家的茶桌。
         去年，这两家房企就已先后爆雷，这一次再被置于火上炙烤。
         上世纪80年代，欧氏兄弟出生于莆田市东峤镇汀塘村，一个连地瓜都吃不饱的贫瘠之地。老大欧宗金领着二弟欧宗荣出了远门，到福建三明工地上做石件。后来远赴江西，涉足桥梁工程。
         福建商人的传统，就是赚大钱、起大厝，衣锦还乡。欧氏兄弟外出的初衷，只是想让家人吃上白米饭。
         当老三欧宗洪刚成年，也加入两位哥哥的队伍。欧氏三兄弟，齐心协力开始向山顶攀爬。
         1993年，欧宗荣已是独当一面的桥梁工程承包商。在一个工程中，因钢筋可能影响工程质量和安全，他果断炸桥重建，倒贴上百万元。此举，为他赢得了行业声誉，因而拿到了更多工程。
         真正让欧宗荣从工程领域向地产商转型，是1996年参与宜春旧城改造。当时获得一块土地，投资亿元建设当地首个商业综合体——赣西第一街，至今这里仍是市民购物的首选。
         1998年欧宗荣以旗下江西、福建8家企业为主体，在福州成立正荣集团。
         二弟乘风起势，老大欧宗金则遭遇不利流年。他因一起安全事故败走江西，退守莆田。2002年设立欧氏投资集团，逐步构建房地产、教育、投资及医疗四大板块。
         欧氏兄弟中，胆子最大的当属欧宗洪。1995年，他回到莆田另立门户，从事市政施工业务，6年后转型房地产，成立融信中国。
         就这样，欧式三兄弟独立运行，成了闽系房企中，一个特别的存在。

         蒙眼狂飙
         莆田市观桥御景，是欧宗洪转型地产的首战。2001年开盘，因户型超前，配套完善，还是当地第一高楼，成为在外做生意的莆田人回乡置业的首选。每平方米卖出1000多元的高价，是周边住宅售价的3倍。
         首战告捷，离不开欧宗金在背后的点拨和支持。败走江西后，欧宗金不再抛头露面，而以欧氏投资集团为主体，渗透进各个行业，成为福建知名财团。
         20多年前，他敏锐察觉到住房货币化改革催生的刚需市场。所以，在欧氏投资集团官方描述中，将房地产作为产业驱动，为企业稳步前进提供无限保障。
         狂飙的戏码，由此展开。
         2007年，全国房价上涨，开发商纷纷下场抢地。融信中国斥资15.5亿元在福州拿下单价地王，楼面地价9953元/㎡，高出当地商品房销售均价46%；
         2016年，融信中国与中铁、金茂、龙湖等竞价400多轮，将上海静安区中兴路地块项目收入囊中，楼面地价10万元/㎡，至今在上海无人能破。一时间，欧宗洪的凶悍，地产行业人尽皆知。也就是在这一年，欧宗洪将融信总部迁至上海，剑指全国。
         这只独狼频频外界秀肌肉。据公开数据，2016年获得21宗土地，新增总建筑面积527.12万平方米，耗资约484.46亿元。次年，耗资约715亿元拿地78宗，新增总建筑面积1481.53万平方米。
         融信中国销售额，从2016年的246亿元增至2018年的1218.84亿元。

         二哥欧宗荣的强悍，毫不逊色于三弟。2016年正荣地产在武汉先后拿下两个地王项目，溢价率分别为173%、442.15%，被誉为地王收割机。即便在疫情两年（2020年-2021年）里，公司仍合计新增总建筑面积1144万平方米。
         2014年，正荣地产销售额仅169亿元，到2018年达1080亿元，从百亿跨越千亿，仅用4年。
         小马拉大车
         在冲千亿的路上，只顾蒙眼狂奔，不少民营房企都尝到了苦头。狂飙的欧氏兄弟，同样如此。
         2016年、2017年高价将土地揽入怀，到2020年进入结转期，融信中国、正荣地产的盈利能力遭遇严峻挑战。
         2020年，融信中国毛利率、净利率分别实现11%、7.23%，较上年减少13.24个百分点、4.22个百分点。公司对外承诺，2021年盈利水平会有改善，实际仍呈现小幅下降。
         正荣地产同样如此，2020年毛利率、净利率分别为19.11%、9.85%，2021年同比分别减少4.56个百分点、6.62个百分点。
         公司利润越来越薄，一个重要原因是在全国化扩张期间，高溢价和高成本拿地，挤压盈利空间。
         融信中国归母净利润增速从2017年的29.96%降至2021年-46.66%；同期，正荣地产从19.07%降至-69.48%。
         据亿瀚智库研报，融信中国110亿元拿下的上海中兴路地王项目，当时楼面价10万元/㎡，扣除保障房面积后的可售面积实际楼面价达14.3万元/㎡。
         因为单价高，实际去化并不理想，到2021年6月还在推售中。即便销售均价高达13万元/㎡，也只是赔本赚吆喝。

         压力甩给年轻人
         盈利水平下行，只是溃败的开始，资金链才是致命的毒药。
         2020年8月“三道红线”出台，成为房地产行业分化的开始。赌周期、高杠杆的疯狂逐渐收敛，活着成为第一要务。
         虽然融信中国、正荣地产采取了一系列化债措施，但面临的问题仍相当棘手。
         截至2022年中报，融信中国短期借款150.04亿元，现金及现金等价物112.11亿元；同期，正荣地产债务压力更大，未来12个月内有329.91亿元债务到期，现金及现金等价物仅31.37亿元。
         这时要靠自身造血，已经是杯水车薪。2022年，融信中国、正荣地产分别实现销售额579亿元和334.32亿元，同比分别下降62.79%和77%。2023年前两个月，两家企业销售额同比分别下降84.31%和74%。
         欧宗金同样日子难过，因民间借贷纠纷，欧氏投资集团在去年8月被莆田荔城区法院执行1200万元；从2020年7月至2021年10月，被冻结股权数额1.275亿元；其长子欧国仁、次子欧国义受民间借贷诉讼牵连，均已被限制高消费等。
         债务危机里，正荣地产、融信中国人事大变阵。
         今年1月，欧宗荣的股肱之臣黄仙枝站完最后一班岗后，正式退休。而在去年11月，欧宗荣辞任正荣集团董事长职务，其子欧国强退出董事会，并取消董事会。欧宗荣力排众议，李洋、刘伟亮等一批80后进入正荣地产管理层，担当起经营与管理职责。
         去年8月，融信中国迎来人事变动。30岁的吴建兴被委任为执行董事，以余丽娟为代表的少壮派高管成为公司主流。
         老将们退出，压力甩给了年轻人。

荳丁_ · 发表于 2023-3-13 11:45:48

兜里早赚满了，公司垮了垮了呗

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