百亿抄底内地楼市，黄了？

wujiang009

踏入3月，房企的年报季准备要来了。
+ l6 U4 H0 S6 w' l4 u( e- Z) k            打响第一枪的，正是港资开发商。
            最近，新世界发展公布了2022年-2023年财年中期，也就是2022年下半年的业绩。
            数据是不太好，但去年行业的大环境摆在那里，业绩下滑完全可以理解。
- N3 k4 q" ?  N            真正让我们惊讶的，是另一发逆势的操作。
2 i0 U& W6 g& x( R  t            好不容易熬到了楼市回温，新世界却一改半年前抄底内地楼市的万丈豪情，转而宣布——
  I5 H/ v5 G$ w2 s  B            我要降杠杆了！
8 W0 r! [/ Y" Q9 V            这是怎么回事呢？
$ d* R  \" W& J1 |6 g. r. l            先说说最新的成绩单吧。
) x, s1 g% l, _% `  @8 e; Z            2022年下半年，新世界发展录得综合收入401.93亿港元，同比增长13%。
            能增收是挺难得的，但对于以高利润为傲的港企来说，更麻烦的恐怕是增收不增利——
  z5 R* J+ ^- ?- C- ?            基本溢利和股东应占溢利，分别下跌超过七分之一。
                        
            赚的钱少了，自然派给股东的福利也会减少。
  m2 d6 p% T, A: {            新世界宣布，此次期内派息0.46港元，与去年同期相比大幅下滑超过17%。
            要知道，新世界发展过去一直被视为行业中高股息率代表的企业，多年间一直秉承“依照利润和现金流渐进性、可持续派息”的策略——
' M2 I' v, a' }, ~* ?# n9 Z            但覆巢之下，岂有完卵，这是13年来，新世界首次进行减息操作。
5 t/ r6 |0 Q0 `            阴霾终于过去，当房地产市场终于迎来小阳春，新世界却开始转向了。
) w  l* k' p' _2 O+ K, |8 ?# k            新世界高层在业绩会上明确表示，2023年财年的预算将减少40亿港元，这些减少的成本主要来自于买地预算的缩减。
. ~, i6 D7 V7 i* j; }- @0 Q            到了2024年财年，集团的一般支出会进一步减少。
3 c8 J( _; L8 {; ]0 W            这番表态，让不少人大跌眼镜。
            要知道，自从2021年楼市陷入冰封期后，新世界一直在给行业打气。
            2022年初，新世界出台了“quick win ”战略，向外宣称手持200亿港元的收购额度了。
  k5 f5 U( M  J' E            到了8月，郑志刚再一次出现，声称内地市场已经触底，是极好的收获战利品的时间，并放出这样的话——
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! E2 a; Q  s& Q( H9 O( `/ m6 v0 i            看上去，就是一副蓄势待发准备抄底的模样。
            但事实上是怎样的呢？
            我们回溯了一下，在去年上半年，新世界确实有不少动作，比如收购龙光持有的高速公路股权，与招商、保利携手拿下上海普陀区的地块。
            但到了下半年，就基本偃旗息鼓了。
; w& d- ^( ]4 r            除了和远洋展开商业项目合作以外，新世界鲜有在公开市场上掏出真金白银，只有在12月花了13.1亿元，对上海的一个项目公司进行了入股。
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4 @& x* ~0 N: W; j; M            到如今，百亿目标的时间过去了一半，拿地预算只花了不到七分之一。
. b$ v) H7 F! s) {9 b$ o& {            就算不官宣降杠杆的计划，这拿地目标实现的进度，也有点雷声大，雨点小了。
            那么，为什么新世界忽然又不愿意拿地了呢？
            作为一家港企，近年来，新世界的负债率是节节攀升。
            财报显示，截至2022年12月末，新世界的有息负债有1800多亿元，净负债率近47%。
, T# Q; [& }& j3 @            一个可以对比的数值是，2021年财年的同一指标为35.6%——
            也就是说，仅仅过了一年，新世界的负债率增幅就超过了10%。
            对于以稳健安全著称的港资来说，可能就远超安全边界了。
1 T7 U9 t2 D. ?2 `- ~            毕竟，和其他的港资开发商相比，新世界是头顶最高负债率的那个。
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$ B/ S+ M) B0 [& L            而且，不算还不知道，新世界的净负债率，甚至比中海、万科这类谨慎的内地房企还要高。
            眼看着利润率被高负债吞噬得越来越严重，新世界终于狠下心来，官宣要开始换挡降速了。
2 r  M* D+ ?" n! d% e- Y) j            黑铁时代的各种降本增效措施自然逃不过，在版图扩张、资产处置上也收住了手，降负债的KPI也明确下来了——
            到了2023年末，净负债率要控制在稍高于40%，到了2024年中旬，将进一步下调到40%以下。
            讲真，回顾新世界在内地的发展，确实有底气，但也有软肋。
0 i6 z9 @' p! I( U4 n, H            作为老牌的港企，新世界的底牌在于其良好的土储排布和商业布局。
            下沉三四线小城市是不太可能的，新世界有近65%的土储分布在经济富庶的粤港澳大湾区和长三角。
' n/ T$ c, m6 u- u4 j& a            从销售均价也可以窥探一番。
            报告期内，新世界的单价达到了5.4万元/平。
            这是什么概念呢？
            去年广州的新房均价接近3.8万元/平，就连擅长打造豪宅的绿城，平均销售价格也不过是2.68万/平——
            新世界的新房均价是绿城的2倍还要多，这足以说明新世界有强大的品牌溢价能力，也有足够的豪宅打造能力。
            但软肋也显而易见。
: S) k+ q$ E1 [: i* V            新世界的产品升级实在是有点缓慢，不少新入市的楼盘还保留着过气的港式风格设计——
, w% S( n0 W: A0 c% [8 n1 T( v            赠送面积不多，不注重通风采光，甚至，还有一些奇怪的犄角旮旯。
  x7 i5 J% R( n& u- y            与目前内地主流的快速迭代、将户型卷出极致的开发商相比，新世界已经明显落后了一个量级。
            这样明显的短板，直接增加了卖房的难度。
. a/ }6 n9 }8 J            就拿广州在售的新世界耀胜尊府来说吧，去年12月首次开盘，推出195套，但截至目前，阳光家缘上的销售情况是这个样子的——
0 @, }# q# D+ O0 \/ k& W            这个盘的位置其实是不错的，但三个月过去了，网签率只有12%，就算考虑到有一定滞后性，也只能说去化实在不算好。
3 l, l: H9 s. ]" u" p* V            最后，新世界这轮逆势收缩，会成为一个趋势吗？
            至少从目前来看，港资还没有出现大规模的撤退。
- `1 a% A" [' G, I2 w9 H. S            但一个有意思的现象是——
            最近，央企们已经摩拳擦掌，开始狂飙了。
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