2022年楼市十大关键词：从“四限松绑”到“一人购房全家帮” ...

亦心绿

2022年是房地产市场深度调整的一年。在疫情冲击及居民预期收入下降背景下，部分购房需求延迟释放；同时，房企信用危机频频爆发，购房者观望情绪渐浓，销售端表现乏力。不过，从2022年年初开始各地支持房地产的利好政策轮番出台，渐进式宽松持续上演。中央层面则重申“房地产是国民经济支柱产业”地位，并出台多项政策工具支持房地产市场平稳运行。
" U, p) {; a8 D澎湃新闻通过盘点过去一年房地产行业的十大关键词，回顾2022年楼市。
降首付
2022年，多地优化信贷政策，购房者的购房成本及购房门槛进一步降低。
据澎湃新闻不完全统计，今年以来，已有超百城将公积金或商业性个人住房贷款的首付比例降至20％，其中包括四川成都、河北石家庄、陕西西安、山西太原、吉林长春、福建福州、江西南昌、重庆、贵州贵阳、甘肃兰州、宁夏银川、新疆乌鲁木齐、湖北武汉等二线城市。
从首付比例来看，机构统计数据显示，2022年以来，不限购地区首套房首付比例普遍已降至20%、二套降至30%；限购地区首套房首付比例多数为30%。
% F/ l  s/ R2 z+ h8 p2023年1月5日，住房和城乡建设部部长倪虹在接受总台央视记者的专访时提到，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。
业内人士认为，预计2023年，在“房住不炒”基调下，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大。一线城市政策优化预期亦在增强，降低房贷利率、降低首付比例、降低税费等存在空间。
降利率
9 S& R; ~, c) e* S2022年，央行三次降息，5年期以上LPR共下调35个基点，为2019年房贷利率换锚LPR之后降息力度最大的一年。
! X7 x5 e! z% X" P# o' v, F同时，央行、银保监会多次下调房贷利率下限。2022年，5月，央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；9月末，央行、银保监会接连释放重磅利好，对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
根据中指研究院监测数据，截至去年12月30日，近30城将首套房贷利率降至4%以下，包括阳江、清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门、宜昌、襄阳、天津、包头、阜阳、石家庄、秦皇岛、昆明、大连、大理、泸州、安庆、恩施州、温州、瑞安、乐清、舟山、泉州、黄冈、株洲、开平等。
部分城市贷款利率已降至历史低位，二线城市中石家庄和温州目前执行首套商贷利率最低3.8%，三四线城市中清远、株洲首套商贷利率低至3.7%。
2 A% W( D- k& b8 ]! w与此同时，央行时隔7年再次下调首套个人住房公积金贷款利率15个基点，自2022年10月1日起，5年以上首套房公积金贷款利率降至3.1%。
3 W9 c2 s+ s4 f7 }7 r& Q  M3 y2023年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
“四限”松绑
以限购、限贷、限价、限售“四限”松绑为主的优化政策成为各地楼市调控的工具首选。
; f7 L# ]  ^' ]6 a2 u根据中指研究院统计，截至2022年12月26日，全国超330个省市（县）发布楼市宽松政策超千条，政策中涉及到优化限购（48城111条）、优化限贷（173城240条）、优化限售（33城41条）、调整限价（29城34条）。
5 I. H( n; w% I) k: Z: `; d* P2022年3月，郑州市打响限购、限贷政策调整的第一枪。郑州发布的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》明确放宽限购、取消“认房又认贷”。随后，全国多个城市陆续出台“四限”松绑楼市政策。
) X' ^* O$ V7 v  t7 M至2022年三季度，多个二线热点城市跟进优化调整限购政策。据澎湃新闻统计，包括青岛、济南、苏州、天津、成都、西安、南京、厦门、佛山、东莞、武汉等核心二线城市优化政策已陆续出台。
* X" l0 E/ K- H. [- v% `团购买房
“团购买房”也成为2022年各地楼市调控政策工具箱中的重要内容，多城发文鼓励进行商品房团购。
$ R8 q" r0 b; i据澎湃新闻不完全统计，仅2022年下半年，就有至少包括山西太原、广东中山、辽宁沈阳、浙江桐庐、安徽铜陵、云南普洱、四川巴中、湖北黄冈、吉林长春、四川遂宁、江苏连云港、浙江海宁、湖北麻城、四川眉山、浙江杭州、广西百色、浙江诸暨、江苏兴化、甘肃庆阳、广西梧州、浙江绍兴、广西南宁、河南郑州、安徽来安、湖北荆州、福建明溪、重庆、贵州贵阳、山东沂水、贵州遵义、浙江义乌、浙江衢州、湖北恩施、山东青岛、广西合山、山东临沂等地发布“购房团购”相关政策或活动。
/ ^6 x* ]. v8 L3 c  X4 ]在发布“团购买房”的城市中，有部分城市明确鼓励机关单位、国有企事业单位等群体购房，同时，鼓励房地产企业开展团购优惠也是各地政策中的一大特点。
保交楼
& g0 Q4 Z9 a' G7 F# T  D2 e% ]2022年6月，在各地加大政策支持力度及房企积极营销带动下，市场出现企稳迹象，但7月，多地出现因期房停工导致的购房者集体“断供”现象，市场信心再次受挫，销售低迷。
2022年7月底“保交楼、稳民生”被首次写入中央政治局会议文件后，无论是中央层面、地方政府，还是房地产企业都在积极发力，开展“保交楼”相关工作。据中指监测，超70个省市结合当地实际情况，实质推动“保交楼”举措落地。
去年8月，住建部会同财政部、人民银行等有关部门出台专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付。8月底，媒体报道显示，专项用于“保交楼”的全国性纾困基金启动，该笔专项借款初期规模达2000亿元，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排。
去年10月，央行明确推动“保交楼”专项借款加快落地使用。
去年11月，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
( z( L2 N7 `. h* G7 P同时，人民银行党委委员、副行长潘功胜在全国性商业银行信贷工作座谈会上介绍，“在前期推出的‘保交楼’专项借款基础上，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元‘保交楼’贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持‘保交楼’工作。”
去年12月，中央经济工作会议提出“要确保房地产市场平稳发展”并“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”。
清盘令
) P$ I% X# ]  s从房企端来看，受债务违约事件影响，2022年，多家房企曾发布接到债权人清盘呈请的公告。
2 U: T/ H8 }; z8 N8 k据澎湃新闻不完全统计，2022年内，包括阳光城、花样年控股、福晟国际、中国恒大、大发地产、天誉置业、泛海控股、融创中国、佳源国际、新力控股集团、祥生控股集团、领地控股、龙光集团、三巽集团、中梁控股、旭辉控股集团等曾被债权人提出清盘呈请。
不过，多家房企在与债权人达成和解，或经法院最终裁定后，最终清盘呈请被撤回或双方订立了宽限协议。
所谓清盘呈请，是指上市公司因为各种原因负债过多，出现经营困难，债权人或公司自身可以向法院提出清盘呈请，法院将进行清盘呈请聆讯，如果呈请获得通过，法院将会发出强制清盘令，颁令公司进行清盘。
! b0 c! {$ ]2 {/ i/ k9 G债务展期
+ Z% E( \- @4 i/ m# J, w% x中指研究院监测数据显示，截至2022年12月31日，房地产债务展期规模已达2087.3元，涉及相关房企42家，此外，多家企业计划推出债务重组方案。
据澎湃新闻统计，截至目前，已有3家房企将境内债务成功展期。其中，龙光连同附属公司境内的21笔公开市场债券的展期议案均获得持有人会议表决通过；融创房地产集团有限公司总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过；此外，富力地产境内境外债券总计约467亿元的债券全部成功展期。
$ a1 h$ @8 M; _5 \2 F另据中指研究院监测数据，2023年房企偿债压力仍较大。2023年内房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，相比上年多700亿元，房企偿债规模有增无减。特别是，2023年一季度，1月、3月，房企偿债规模均超千亿元，4月、7月也超千亿元，这几个月房企偿债压力较大。同时，房企仍有可能发生债务违约风险。房企偿债压力较大，房地产销售还没有明显企稳回升，部分房企受到融资支持有限，因此个别房企仍有可能发生债务违约。
# [' U2 p+ g% J/ d/ n4 Z0 b. W三支箭
" l; Q3 `( P8 B9 ~! E2018年，为支持民营企业拓宽融资途径，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资主渠道，推出“三支箭”的政策组合。2022年下半年房企融资环境改善，尤其是进入11月，中央开始全面加强对房企融资支持力度，“三支箭”齐发力。
2022年11月1日，中债增信召集21家民营房企开会，推进第二批10余家房企的增信发行项目约200亿元。本次座谈会也是交易商协会去年8月以来第三次召开民营房企座谈会。
/ k4 e! n1 P7 S- T0 k7 F& Z1 y0 O到当年11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。在座谈会上，人民银行党委委员、副行长潘功胜介绍，在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。第一支箭“信贷”融资发力。
  o1 h; v( A2 @2022年11月8日，交易商协会官网发布消息称，为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大“第二支箭”，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。交易商协会发布的相关政策措施是“第二支箭”——民营企业债券融资支持工具的延续和扩容。
" |0 M7 F/ _" J0 m2022年11月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥不动产投资信托基金（REITs）盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等举措。这也被业内认为是“第三支箭”落地，在“第三支箭”出台后，多家上市房企和涉房企业筹划再融资。
据不完全统计，至少包括碧桂园、雅居乐、北新路桥、福星股份、世茂股份、新湖中宝、天地源、陆家嘴、万科、华夏幸福、金科股份、招商蛇口、嘉凯城、外高桥、华发股份、冠城大通、绿地控股、迪马股份、格力地产、中华企业、新城发展、西藏城投、德信中国、中原建业、合景泰富、旭辉控股、三湘印象、荣盛发展、新黄浦、苏宁环球、保利发展、中南建设等超30家涉房上市企业筹划股权再融资。
' u% T* c* n/ ?6 a4 u一人购房全家帮
2022年，越来越多的城市出台公积金新政，明确直系亲属可提取住房公积金助力购房者支付购房款或者偿还房贷，实行“一人购房全家帮”。
据澎湃新闻不完全统计，截至2022年末，至少包括湖南邵阳、广东潮州、河北秦皇岛、广东珠海、江西赣州、河北沧州、安徽池州、云南楚雄、河北唐山、湖北咸宁、福建泉州、天津、安徽马鞍山、广东深圳、海南、河南信阳、宁夏吴忠市、浙江湖州、江苏连云港、浙江台州、甘肃定西、四川遂宁、安徽滁州、广东汕尾、宁夏银川、四川资阳、四川绵阳、辽宁沈阳、浙江绍兴、山东聊城、湖北荆州、河南荥阳、安徽来安等超30个地方政府发布公积金贷款新政，多地在政策中提到，子女购房可提取父母公积金，实行“一人购房全家帮”。
从形式上来看，“一人购房全家帮”政策调整分别从帮还贷、帮提取公积金付首付以及提取亲属公积金用于支付购房款等方面展开。业内认为，通过直系亲属的助力来分担购房者的经济压力，从需求端修复居民购买力，助力居民购房情绪的提振。
% [- P3 K  Z* u/ l1 A* ?3 e; a2 U/ O支柱产业
2022年12月底，中央重申“房地产是国民经济的支柱产业”，肯定房地产的重要性，有助于房地产市场信心修复。
0 d9 G$ y2 B8 {0 c/ |2 b2022年12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出，对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
/ P' W- u" x! n9 r2022年12月18日，中央财办有关负责人在对中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作出深入解读时表示：明年（2023年）房地产政策的侧重点在于，一是要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业。在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。
7 T6 O4 u3 E+ ?0 V4 K业内认为，房地产的稳定对2023年宏观经济的稳定恢复至关重要，在支柱产业定位之下，预计未来房地产供需两端政策的优化和完善也将更直接和迅速，力度有望进一步加大。