难！难！难！“不降价根本卖不动”，武汉官方将房地产归为“困难行业” ...

苏沚沁

房地产，终究成了 " 困难行业 "。
2 月 6 日，武汉发布 16 条稳经济措施（下称 16 条），房地产行业被归为 " 困难行业 "。其中提到，为减轻企业资金压力，在重点监管资金中增加 " 项目主体结构达到三分之二进度 " 拨付节点；优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋等。



; p- @3 O: w) P! F; _% G来源：武汉市人民政府
事实上，过去的一年，武汉房地产市场无论是在成交量，还是投资力度上均创下了近几年新低。
"2022 年公司总部资金压力大，都减少了对外投资，我们在武汉的销售额下滑也很严重，主要聚集在保交楼、保交付上，消化存量。" 某百强房企武汉区域相关负责人在接受记者微信采访时表示。
2 I+ W$ @2 {( i% c不降价根本卖不动
" l( l) G2 b: N* f3 ]/ z, b房地产被武汉官方划为 " 困难行业 " 并不难理解。
中指研究院监测数据显示，2022 年武汉新建商品住房共计成交 11.63 万套、1316.5 万平方米，同比分别下滑 42% 和 43%，是近 8 年来成交量最少的一年；全年土地成交金额约 822 亿元，同比减少约 47%，涉宅用地成交建筑面积、成交金额排名均跌出全国前十，而 2017 年 -2021 年其排名一直保持在全国前 4-7 名。
9 `9 y9 G# O8 j) ^' G武汉市住房保障和房屋管理局官网公布的数据也显示，截至当年 10 月，武汉已批准预售尚未网签的商品住房 181626 套，面积 2109.6 万平方米，库存约 18 万套。
: _( N4 @, R# D9 R- g" R* r在此情况下，降价成了 2022 年武汉楼市的主旋律，" 有些区域项目价格降了近 20%，特别是去年上半年，不降价根本卖不动，不少前期拿高价地的项目都在亏本销售。"2 月 7 日，武汉一中介门店新房经纪人张瑶（化名）在微信上告诉《每日经济新闻》记者。
以武汉德商 · 光谷洺悦天玺为例，2020 年底经过 117 轮竞标，德商以成交楼面价约 15700 元 / 平方米、总价 16.468 亿元、溢价 105.39% 拿下，这也是当时光谷东的 " 地王 "。
定位高端改善的德商 · 光谷洺悦天玺于 2021 年 11 月首次入市，开盘均价约 2.7 万元 / 平方米，去化率约 30%。但到了 2022 年 12 月，项目优惠后的价格最低能做到 2.4 万元 / 平方米，其中还包括 3500 元 / 平方米的装修。
又如，位于金银湖板块的恒基旭辉铂悦园著，这是旭辉在武汉的首个铂悦系高端项目，2022 年初入市后销售业绩一直不甚理想。到了当年 7 月，该楼盘做起了团购促销，单价也从最初的 2.5 万元 / 平方米下调了 2000 元。
而汉阳区保利庭瑞阅江台去年 9 月初更以现房每平方米降价近 6000 元，打响价格内卷之战：推出 K8 地块 4 号楼面积段 120-140 平方米，12700 元 / 平方米一口价任选；6 号楼面积段 112-130 平方米房源，13300 元 / 平方米任选。这一降价幅度引来同行反对，后被政府责令整改，并暂停销售。开发商武汉保利随后也发布退款声明：打折促销销售行为无效，3 天内全额退款。
* y6 n( m$ V3 n. L$ K+ j需要注意的是，东湖高新区、汉阳区、洪山区、江岸区曾被誉为武汉楼市 " 四大天王 "，也是武汉楼市的半壁江山。
! R5 k3 N( k. m: V6 j4 W& G4 s问题楼盘数量全国第一
  S# l; M+ l6 r事实上，武汉楼市面临的不仅是销售的低迷，更有来自保交楼的压力。
8 ^, ^9 Z9 y1 r$ |3 S  R: S! I根据克而瑞研究中心统计，截至 2022 年 12 月 31 日，在 32 个典型城市重点监测的 290 个停工项目中，有 62 个项目全面复工、86 个项目部分复工，但仍有 126 个项目处于停工状态。
其中截至 2022 年底，武汉问题楼盘数量为 36 个，占比 32 城总量的 10% 以上；尚未交付套数 69266 套，尚未交付面积 727 万平米，无论从问题楼盘数量还是套数、面积上来看，均位居 32 城榜首。
武汉同策机构统计数据显示，2022 年全年武汉涉宅用地供应 81 宗，供应建面约 978 万平方米，起拍金额约 952 亿元；成交 71 宗，同比减少 37%；成交建面约 862 万平方米，同比减少约 58%；成交金额约 822 亿元，同比减少约 47%。
而从全国排名看，2017 年 -2021 年武汉涉宅用地成交建筑面积、成交金额排名一直在 4-7 位，但到了 2022 年成交金额跌至第 13 位，成交建筑面积排名跌至第 33 位。
3 N% a2 [7 W1 j% c6 L上述百强房企武汉区域相关负责人在接受记者微信采访时表示，2023 年需要根据集团情况和区域销售情况决定是否投资。
为缓解企业困难，16 条就专门提到，为减轻企业资金压力，在重点监管资金中增加 " 项目主体结构达到三分之二进度 " 拨付节点；优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋；在保证城市功能和品质的前提下，新出让住宅项目原则上不附带宗地范围以外的建设义务；同时下调竞买保证金，允许银行出具保函代替竞买保证金，除竞买保证金之外的剩余土地出让价款，允许在 1 年内缴清，特殊项目可 2 年内缴清。
7 S& I6 b  _6 v/ {6 ]: O" 在原有基础上，预售条件及预售资金监管的优化，土地出让条件的松绑，可以有效提高企业资金利用效率，促进投资积极性，助力市场良性循环发展。" 中指研究院华中研究员李国政在接受记者微信采访时表示。
额外发 " 房票 "
2 W' x. a! F" N( q! i+ _不过，武汉此次 16 条最为关键的，是在限购区给每户家庭额外又发了一张 " 房票 "。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，限购区域无条件增加一套购房资格，意味着原先 " 本地人限购两套、外地人限购一套 " 的规定调整为 " 地人限购三套、外地人限购两套 "，该规定意义重大，尤其是要从 " 以旧换新 "" 以小换大 "" 多孩家庭 " 等住房改善的角度出发，优化限购区域政策，促进住房消费市场的提振。
而在过去的一年，基于市场发展实际，武汉多次出手，出台了多项房地产支持政策，包括预售资金监管优化、房贷利率下降、二套房首付降低、二环外限购解禁，二手房带押过户等，仅在 " 限购松绑 " 上就多次做了文章。
: W0 S6 X; l! A& L如 2022 年 5 月 21 日，" 武汉经开区 " 微博发布消息称，自 5 月 22 日起，武汉经开区的沌阳、沌口、军山新城区域从原限购区域调整为不限购区域，自此武汉经开区全面取消住房限购政策。
( q& [% @' |9 g6 月 20 日，武汉又在实操层面执行新的限购政策，户籍居民家庭名下若已有两套住房，可以再买一套房。
此外，武汉还有一些特殊的限购松绑政策：如二孩或三孩家庭可买第三套房、父母投靠可买第三套房政策等。
$ f9 D8 a* d% G' u) a" 因城施策，赋予地方政府调控自主权，坚守‘房住不炒’底线，地方也要承担更大的主体责任。" 李国政直言，近几年，各个城市在楼市调控一般采取 " 小步快跑 " 方式，不断试探市场宽松边际，全国各地一年出台了逾千项政策。
在他看来，春节前后，全国多个城市再次发布了楼市支持政策，涉及棚改、落户、限购、利率、公积金、税费补贴等多个方面，武汉依然有调整空间。
; ~. {8 z/ O. M武汉住建局数据显示，2023 年春节以来，武汉楼市成交依然处于下降态势。整个 1 月，武汉市新建商品住房网签成交 6303 套，销售面积 74.5 万平方米，成交量环比下降 62%，同比下降 48%。
. ~! D! n- q$ I: W" 短期看，需求不振、信心不足情况依然存在，房地产市场的完全复苏，还离不开政策的进一步助力。" 李国政续称，结合武汉市场发展情况，政策动态优化调整的步伐不会停止，只有充分借助 " 组合拳 " 发力，才能更好实现 " 稳地价稳房价稳预期 " 目标。
每日经济新闻